Depois de um primeiro semestre positivo, o IFIX B3 acumula queda de 1,85% desde 1º de julho até o dia 12 de agosto. Apesar da desvalorização recente das cotas de fundos imobiliários, especialistas ainda veem fundamentos sólidos para esse segmento. E o gatilho para a recuperação do preço das cotas, uma redução da Selic pelo Banco Central, pode estar se aproximando.
“Os fundamentos seguem sólidos: há excelentes fundos, imóveis de qualidade, localizações estratégicas e alguns inclusive com vacância em níveis historicamente baixos”, diz Rafael Bellas, coordenador de produtos da InvestSmart. “O que vimos no preço recentemente não condiz com a qualidade das oportunidades disponíveis para alocar”, conclui.
“O grande direcionador desses movimentos é a taxa de juros. E o que aconteceu no último mês foi uma mudança de perspectiva de quando ocorreria a queda”, comenta Arthur Carneiro, sócio-fundador da Éxes.
Bellas concorda que o movimento recente foi reflexo, principalmente, de uma piora nas expectativas quanto às taxas de juros. “Um dos principais fatores que impactam os FIIs é a curva de juros, que costuma ter correlação negativa com eles. Ou seja, quando a curva está em patamares elevados, isso tende a impactar negativamente ativos de risco, especialmente FIIs”, explica.
Segundo Bellas, o mercado de FIIs é especialmente afetado pelos juros por ser formado majoritariamente por pessoas físicas. “Quando a renda fixa remunera mais (CDBs, crédito privado, títulos públicos), há migração forte de recursos e venda de cotas de FIIs”, diz.
Justamente por isso, a perspectiva é positiva. Com a taxa básica de juros, a Selic, a 15% ao ano, as expectativas indicam que o Banco Central chegou ao topo do ciclo de aperto monetário. “Os dados de inflação indicam que o início do corte pode vir antes do esperado”, acrescenta Bellas. “Isso tende a trazer fluxo para FIIs, mas a maioria dos investidores pessoa física só começa a comprar quando vê a Selic efetivamente cair”.
Há, ainda, uma mudança mais estrutural no financiamento do mercado imobiliário, diz Carneiro. “O mercado imobiliário continua sólido e existe uma demanda por mais capital. Estamos num momento de transição importante, em que a poupança deixou de ser o grande provedor de recursos para o mercado imobiliário como um todo”, explica.
Proteção contra a inflação
Além da perspectiva de médio prazo de apreciação das cotas, os Fundos Imobiliários servem também para investidores com visão de longo prazo, como forma de proteção contra a inflação.
Fundos imobiliários de tijolo
Os fundos de tijolo que distribuem rendimentos trabalham, em sua maioria, com a seguinte lógica: o FII compra um imóvel, o aluga e distribui a receita recebida de aluguel aos cotistas.
“Esses contratos costumam prever reajustes anuais atrelados a índices de inflação, garantindo que a renda acompanhe o aumento de preços”, explica Bellas.
Além disso, os imóveis detidos pelos fundos precisam ser reavaliados todos os anos por uma auditoria independente. Quando há uma gestão ativa – com reformas, modernizações ou melhorias na manutenção – é comum que o valor do ativo se valorize acima da inflação.
Assim, no longo prazo, o investidor tende a ver tanto os dividendos quanto o patrimônio crescerem junto com o índice inflacionário.
Fundos imobiliários de papel
Já os fundos de papel têm uma estrutura diferente: a carteira é formada por ativos de renda fixa, como CRIs, muitos deles atrelados à inflação. Nesses casos, o devedor paga juros ao fundo, que repassa a remuneração aos cotistas, incorporando a correção inflacionária.
Embora o preço da cota seja volátil no curto prazo, a renda distribuída costuma preservar o poder de compra do investidor ao longo do tempo.
Confira os FIIs com maior rendimento em julho
A Quantum Finance fez um levantamento, a pedido do B3 Bora Investir, dos FIIs com maior rentabilidade em julho. Confira:
TOP 10 MAIORES RETORNOS POSITIVOS NO MÊS (JUL/25) – FIIs: PAPEL, TIJOLO E MULTICLASSENome do AtivoTickerClassificação Setorial – Classe de AtivoClassificação Setorial – Tipo de ImóvelRetornoPÁTRIA LOGÍSTICA FIIPATL11ImóvelLogística9,21%BRC RENDA CORPORATIVA RESP LIMITADA FIIFATN11ImóvelLajes Corporativas5,54%SANTANDER RENDA DE ALUGUÉIS RESP LIMITADA FIISARE11ImóvelHíbrido2,52%VBI CRI RESP LIMITADA FIICVBI11Renda FixaNão se Aplica1,94%RIZA AKIN RESP LIMITADA FIIRZAK11Renda FixaNão se Aplica1,91%MAXI RENDA RESP LIMITADA FIIMXRF11MulticlasseHíbrido1,91%MAUÁ CAPITAL REAL ESTATE RESP LIMITADA FIIMCRE11MulticlasseHíbrido1,88%KINEA UNIQUE HY CDI RESP LIMITADA FIIKNUQ11Renda FixaNão se Aplica1,79%VINCI OFFICES RESP LIMITADA FIIVINO11ImóvelLajes Corporativas1,68%VBI RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS I RESP LIMITADA FIIBARI11Renda FixaNão se Aplica1,60%
LISTA MAIORES RETORNOS POSITIVOS NO MÊS (JUL/25) – FIIs DE PAPELNome do AtivoTickerRetornoVBI CRI RESP LIMITADA FIICVBI111,94%RIZA AKIN RESP LIMITADA FIIRZAK111,91%KINEA UNIQUE HY CDI RESP LIMITADA FIIKNUQ111,79%VBI RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS I RESP LIMITADA FIIBARI111,60%PÁTRIA RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS RESP LIMITADA FIIHGCR111,57%HECTARE CE RESP LIMITADA FIIHCTR111,54%VALORA CRI ÍNDICE DE PREÇO RESP LIMITADA FIIVGIP111,46%XP CRÉDITO IMOBILIÁRIO FIIXPCI111,28%HABITAT RECEBÍVEIS PULVERIZADOS RESP LIMITADA FIIHABT111,23%KINEA RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS RESP LIMITADA FIIKNCR110,95%
LISTA MAIORES RETORNOS POSITIVOS NO MÊS (JUL/25) – FIIs DE TIJOLONome do AtivoTickerClassificação Setorial – Tipo de ImóvelRetornoPÁTRIA LOGÍSTICA FIIPATL11Logística9,21%BRC RENDA CORPORATIVA RESP LIMITADA FIIFATN11Lajes Corporativas5,54%SANTANDER RENDA DE ALUGUÉIS RESP LIMITADA FIISARE11Híbrido2,52%VINCI OFFICES RESP LIMITADA FIIVINO11Lajes Corporativas1,68%GUARDIAN REAL ESTATE RESP LIMITADA FIIGARE11Híbrido1,27%HOTEL MAXINVEST RESP LIMITADA FIIHTMX11Hotel1,16%BRESCO LOGÍSTICA RESP LIMITADA FIIBRCO11Logística0,75%PÁTRIA RENDA URBANA RESP LIMITADA FIIHGRU11Híbrido0,60%VINCI SHOPPING CENTERS RESP LIMITADA FIIVISC11Shopping0,52%MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FIIMFII11Híbrido0,38%
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