O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) vem sofrendo menos do que o Ibovespa. Em agosto o índice está estável e apenas desacelerou um movimento de alta que vinha registrando nos último quatro meses: no acumulado do ano, a valorização é de 11,23%. Com o início da queda da Selic, e diante da alta que já ocorreu, será que é hora de investir nesta classe de ativos?
Para Arthur Vieira de Moraes, sócio do Clube FII, sim. Ela aponta que antes desse movimento de valorização as cotas dos fundos estavam muito baratas e, agora, chegaram perto de seus valores patrimoniais. “Contudo, o investimento ainda não está caro, o que gera ao investidor um bom ponto de entrada”.
Leonardo Veríssimo, analista da Guide Investimentos, aponta que fundos imobiliários vêm distribuindo, em média, de 8% a 9% de retorno líquido mais a variação da inflação, apesar de já terem se valorizado nos últimos meses.
Moraes pondera que a queda da Selic será lenta (é esperado que chegue a 12% no final do ano, segundo a maior parte dos analistas do mercado). Contudo, o movimento afeta positivamente o preço das cotas de fundos de duas maneiras: pelo aumento do apetite ao risco, já que o rendimento de investimentos mais seguros, de renda fixa, tende a diminuir; e também por seu impacto na economia. Com o crédito mais barato e consumidores mais confiantes, aumentam as compras no varejo, o que beneficia fundos de shoppings e renda urbana.
Fundos de papel x fundos de tijolo
O ciclo de queda dos juros promove uma mudança no rendimento da carteira de FIIs. Afinal, os chamados fundos de papel, que investem em CRIs e são indexados a indicadores como o IPCA e o CDI, tendem a ser impactados de forma negativa pelo movimento.
Mas Moraes, do Clube FII, aponta que o ideal é que a carteira de fundos imobiliários inclua os dois tipos de fundos. “Ao diversificar, é possível ter uma renda homogênea, sem tantas oscilações: enquanto uma modalidade vai mal, a outra vai excepcionalmente bem e compensa esse desempenho negativo”.
Mesmo porque os fundos de papel sempre distribuirão ganhos acima da inflação. “A taxa é fixa. E, se o rendimento diminuiu, o risco de crédito diminuiu também. É necessário pesar esses pontos e o fato de que, como a queda de juros será gradual, esses papéis vão continuar a proporcionar bons retornos”.
Veríssimo, da Guide Investimentos, reforça essa recomendação. “Não dá para deixar os fundos de papel de lado. Como os fundos de tijolo avançaram, os fundos de CRIs estão com desconto médio de 5% a 6% do seu valor patrimonial. Contudo, o investidor deve preferir fundos que investem em CRIs high grade (com maior qualidade de crédito). Não recomendamos agora o investimento em high yield (títulos de dívida com menor qualidade de crédito)”.
A corretora também recomenda aplicações em Fundos de Fundos (FoFs).
Fundos de shoppings são preferidos
Diante de um ciclo positivo para os fundos de tijolo à frente, qual segmento tende a se sobressair? Os especialistas concordam que o setor de shoppings é o que apresenta o maior potencial: a política expansionista do governo Lula é o principal motivo, diz Moraes. “Muito dessa expectativa já está no preço. Mas, se não houver surpresas, ainda há espaço para valorização”.
Na outra ponta, fundos de lajes corporativas em áreas afastadas dos bairros triple A ainda registram descontos, pois muitas empresas não voltaram ao trabalho 100% presencial. “Há muita vacância nestes locais ainda. É a única modalidade de FIIs que continua abaixo do seu valor patrimonial”, diz Moraes, do Clube FII.