Transformar um imóvel em um ativo gerador de renda por meio de plataformas de aluguel por curta temporada como Airbnb exige uma transição de mentalidade. É preciso deixar de ser apenas um proprietário para se tornar um gestor de hospitalidade.
O primeiro passo para entender se o negócio faz sentido é realizar uma análise de mercado comparativa que vá além do valor do aluguel convencional. Imagine um apartamento de um quarto em um bairro valorizado de São Paulo, como o Itaim Bibi. Enquanto o aluguel mensal fixo poderia render R$ 4.500, no Airbnb a precificação é dinâmica.
Para calcular a rentabilidade real, é preciso projetar a taxa de ocupação, que em grandes centros costuma girar entre 60% e 70%. Se a diária média for de R$ 350, com 20 dias ocupados, o faturamento bruto chega a R$ 7.000.
No entanto, o erro mais comum é ignorar os custos operacionais que não existem na locação comum. Diferente do modelo tradicional, onde o inquilino arca com condomínio, IPTU, luz e internet, no aluguel por temporada esses boletos ficam integralmente com o anfitrião.
Somado a isso, há a taxa da plataforma como Airbnb, que geralmente consome 3% do valor da reserva, e o custo de manutenção constante, como lavanderia e reposição de itens básicos como papel higiênico, café e produtos de limpeza.
Para efeitos de custos, o CEO da Referência Capital, Pedro Ros, recomenda levar em consideração que as despesas recorrentes representem entre 45% a 50% da receita bruta.
Outro fator determinante é a localização estratégica versus o perfil do público. Um imóvel próximo a um grande centro hospitalar ou a um polo de eventos corporativos terá uma demanda resiliente mesmo em dias de semana, enquanto uma casa de praia no Airbnb depende quase exclusivamente de feriados e férias escolares.
Quais os melhores bairros para um Airbnb
Levantamento realizado pela Referência Capital mostra que, em 2026, os bairros que apresentam o melhor equilíbrio entre demanda recorrente, diária sustentável e liquidez do ativo, para um Airbnb na cidade de São Paulo, são:
Pinheiros/Vila Madalena
Forte demanda de turismo urbano, gastronomia e eventos culturais. Mantém boa ocupação ao longo do ano e diárias acima da média da cidade.
Itaim Bibi / Vila Olímpia
Região com perfil corporativo muito forte. Funciona especialmente bem para estadias curtas e médias, com menor sazonalidade e maior previsibilidade de ocupação.
Jardins / eixo Paulista
Área clássica de hospedagem, com turismo, hospitais, comércio e escritórios. Boa liquidez e aceitação histórica da locação por temporada.
No Rio, a lógica é parecida, mas com maior peso da localização turística:
Copacabana
Principal polo de volume e constância de demanda. Alta liquidez, ocupação resiliente e amplo público.
Ipanema / Leblon
Regiões premium, com diárias mais altas. Funcionam melhor quando o imóvel é bem posicionado e bem acabado.
Botafogo / Lagoa
Excelente equilíbrio entre preço de compra, diária e demanda. Tem ganhado relevância por combinar mobilidade, serviços e proximidade dos principais pontos turísticos.
Quanto pode render um imóvel
O rendimento de um imóvel nas plataformas de aluguel por temporada varia de acordo com cada perfil. Os menores e consequentemente com menor valor de mercado costumam entregar uma rentabilidade superior àqueles e maior valor.
Nos cálculos da Referência Capital, um studio nos bairros nobres de São Paulo, de 1 dormitório, entre 25 e 35 metros quadrados, com capacidade para duas pessoas e avaliado em R$ 500 mil pode render entre 0,8% e 0,9% ao mês nas plataformas como Airbnb. Já um studio na mesma região, porém, entre 35 e 50 metros e avaliado em R$ 700 mil, rende entre 0,6% e 0,7%.
Diferente de São Paulo, onde a rentabilidade nas plataformas como Airbnb é mais previsível e estável, no Rio de Janeiro, a situação é um pouco mais volátil. Porém, a rentabilidade costuma ser maior. Considerando as mesmas características paulistanas, o imóvel de R$ 500 mil rende aproximadamente 0,9% ao mês, enquanto o de R$ 700 mil oferece entre 0,7% e 0,8%.
“O mercado costuma comparar apenas o aluguel com a Selic. Mas o imóvel tem dois motores de retorno: renda mensal e valorização patrimonial. Quando analisamos os dois juntos, especialmente em bairros com histórico consistente de demanda e liquidez, o retorno total tende a superar a taxa básica de juros. O imóvel não é apenas fluxo de caixa. É um ativo real, com proteção contra inflação e potencial de valorização ao longo do tempo”, Pedro Ros, CEO da Referência Capital.
Como calcular a rentabilidade
Define-se o valor do imóvel e o bairro.
Estima-se a diária média e a ocupação anual realista.
Calcula-se a receita bruta mensal (diária × dias ocupados).
Subtraem-se todos os custos operacionais e tributos.
O resultado é o lucro líquido mensal.
Divide-se o lucro pelo valor do imóvel para encontrar a rentabilidade líquida mensal (%)
O sucesso no Airbnb não é sorte, mas o resultado de um cálculo frio que subtrai a operacionalidade da receita bruta, somado à capacidade de oferecer uma experiência superior à de um hotel pelo preço de um lar. Se a margem líquida for superior a 0,8% do valor de mercado do imóvel ao mês, o modelo se mostra extremamente saudável comparado à renda fixa ou ao aluguel padrão.
A Referência Capital, lembra que o retorno não está no Airbnb ou outras plataformas em si, mas na combinação entre compra bem-feita, localização correta, estrutura de custos e gestão profissional. Quando um desses pilares falha, a conta não fecha e isso explica por que muitos investidores têm resultados muito abaixo do potencial do ativo.
*Matéria publicada originalmente em IstoÉ Dinheiro, parceiro de B3 Bora Investir