As lajes corporativas já responderam por cerca de metade da composição do IFIX, mas atualmente representam aproximadamente 6,5% do índice. A mudança reflete uma combinação de fatores observados na última década, como a pandemia, o avanço do home office, o ciclo de juros elevados e o crescimento de segmentos como fundos de papel e galpões logísticos, segundo Danilo Barbosa, Head de Research do Clube FII. Agora, na visão do especialista, a expansão da inteligência artificial pode se tornar um novo fator capaz de alterar a dinâmica do mercado de escritórios.
A perda de representatividade não ocorre apenas devido à desvalorização das lajes corporativas, mas também está relacionada à expansão de outros segmentos do mercado imobiliário listado. Os fundos de papel passaram a representar cerca de 35% do índice, enquanto os fundos de galpões logísticos avançaram para aproximadamente 18%, impulsionados pelo ambiente de juros elevados e pelo crescimento do comércio eletrônico nos últimos anos. De acordo com Barbosa, a pandemia acelerou esse movimento ao elevar a vacância dos escritórios para patamares superiores a 20% em alguns mercados e consolidar o trabalho híbrido em parte das empresas.
Inteligência artificial adiciona um novo fator ao mercado
Na avaliação do Head de Research do Clube FII, a inteligência artificial pode representar um novo vetor de transformação para o segmento de lajes corporativas. Barbosa afirma que ainda é cedo para medir o impacto da tecnologia sobre a demanda por escritórios, mas avalia que a adoção crescente de IA tende a aumentar a produtividade das empresas e pode reduzir o ritmo de expansão das equipes, afetando a necessidade de novos espaços corporativos. “A inteligência artificial vai enxugar modelos de negócios que vão deixar de existir daqui para frente”, alertou.
Ao mesmo tempo, ele pondera que revoluções tecnológicas anteriores também criaram novos mercados e empresas, o que pode gerar uma demanda adicional por escritórios e compensar parte desse efeito. Para o analista, o cenário ainda é de incerteza, sem evidências suficientes para concluir que a inteligência artificial provocará uma redução estrutural da ocupação de imóveis corporativos.
Barbosa destaca que os segmentos financeiro, de tecnologia e de telecomunicações concentram boa parte da ocupação de escritórios de alto padrão em São Paulo. Na visão do especialista, essas atividades também estão entre as que mais incorporam ferramentas de inteligência artificial em seus processos, o que pode alterar o ritmo de contratação de funcionários e, consequentemente, a absorção de novas áreas corporativas. Mesmo que não haja redução do número de empregos, um crescimento mais lento das equipes já seria suficiente para influenciar a demanda futura por escritórios.
Localização deve ganhar ainda mais relevância
Apesar das mudanças no mercado, Barbosa avalia que imóveis localizados nos principais eixos corporativos tendem a apresentar maior resiliência. Entre as regiões destacadas estão Faria Lima, Chucri Zaidan, JK e Berrini, que concentram parte significativa da ocupação de escritórios de alto padrão em São Paulo. “No fim do dia: localização, localização, localização”, ressalta.
Empreendimentos bem localizados e ocupados por empresas com menor exposição à automação tendem a enfrentar menos pressão caso a inteligência artificial reduza o ritmo de expansão da demanda. Por outro lado, edifícios classificados como padrão B e C, situados fora dos principais eixos corporativos e com contratos próximos do vencimento, podem enfrentar maior concorrência, especialmente diante do movimento conhecido como flight to quality, no qual empresas migram para imóveis de melhor localização e qualidade quando as condições de mercado permitem.
Desconto em bolsa continua acima das transações no mercado físico
Mesmo com os desafios para o segmento, Barbosa chama atenção para a diferença entre os preços praticados na Bolsa e as negociações realizadas no mercado imobiliário. Os fundos de lajes corporativas continuam sendo negociados com descontos próximos de 30% em relação ao valor patrimonial, enquanto transações envolvendo imóveis corporativos seguem ocorrendo próximas ou até acima dos valores de avaliação.
Na avaliação do analista, essa diferença indica que parte do mercado pode estar precificando um cenário mais pessimista do que o observado nas negociações de ativos físicos e esse contexto exige uma seleção mais criteriosa dos fundos de lajes corporativas, com prioridade para imóveis de qualidade, localizados em regiões consolidadas e ocupados por inquilinos considerados mais resilientes às transformações tecnológicas.
“Muito cuidado quando alguém decreta morte de alguma coisa, como as lajes corporativas morreram, pois sempre vai ter um investidor que vai pegar essa assimetria e vai ganhar dinheiro em cima de você. Então, aqui, não é uma recomendação absurda de compra de lajes, é uma recomendação de tenha, sim, as boas lajes”, conclui.
*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir